What_is_the_future_of_China_real_estates

为什么说房价泡沫迟早会萎缩?

2017年10月末,随着习近平主席在十九大上对“住房不炒”概念的提出,使房地产再度成为热议话题,但公众对2018 年的房地产市场依旧困惑。结合当下的政治、经济环境,或许,我们可以对中国的房地产市场做几点预测。

首先,从推高地价到征收房产税,是中国房地产经济的必然走向。基于中国是靠土地财政来解决城市化和基础设施建设问题,并且,各地的GDP 也多少拜赐于土地财政。因此,在税收瓶颈的制约下,土地财政部分替代了税收财政,为城市基础和公共服务产品提供了资本来源。同时,由于卖地收入的不可持续,随着市场的成熟,房产税将逐渐替代土地财政,成为提供公共服务的可持续性资金来源之一。

其次,不断推高的房价一定程度上是以资产泡沫替代通胀压力。2000 年,中国广义货币(M2)的总量仅12.7 万亿。但2016 年底,M2 总量已高达155.87 万亿,年均复合增长率为16.9%。如此暴增的流动性之所以没有形成严重通货膨胀,就是因为大部分资金都流入了房地产。高房价吸收了大量流动性,缓冲了货币超发对物价的冲击。

再者,“学区房”是一张迟早过期的粮票。从西方国家的发展路径来看,私立学校的教育投入来自学费收入,其品质高于由公共财政支持的公立学校,是市场经济“谁付费谁受益”的规律使然。随着中国教育制度改革的深化、私立学校的放开,最好的师资和教育资源将以市场化的方式流向私立学校,故而以优质公立学校为基本前提的“学区房”价值将相应下降。

随后,城市流入人口不是接盘侠。统计数据显示,流入城市的农民工在打工城市购房的比例仅1%,99% 的农民工无力购买城市住宅。此外,即便是毕业后留在大城市工作的年轻白领,也难以支付城市房价。以上海为例,即便是在收入较高的金融机构,大学或硕士毕业生的年平均工资不过10万,即夫妇平均税前月收入为2 万,而银行允许的每月还款金额不能超过1 万,因此抵押贷款的最高额仅200 万,但目前市区小户型房价基本都高于5 万每平米……所以说,无论是进城的农民工还是年轻白领,大部分人的薪酬收入都很难支撑目前的房价。

最后,投机性需求堆起来的房价,和股市的股价一样,怎么上去将怎么下来。作为普通商品的房屋,不论涨、跌,刚需决定了其不会流到市场上变成可售楼盘。而作为投资品的房屋,一旦价格预期发生逆转、市场普遍看跌,供给端会暴增、需求端则快速收缩,房屋的低流动性会导致短线投机客匮乏,房价压力就会在供求关系上被放大。以北上深的人口变动数据和房价走势为例,可以发现,房价的上涨和人口增加间没有直接联系。由此推断,目前的房价取决于其金融属性,而非商品属性。

综上,大部分工薪阶层的收入所能承受的房价,才是房地产的底部。这个底在哪里?取决于工资水平的上涨速度。

(本文作者系华安基金首席经济学家 林采宜 )

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